第十五章 改行卖楼盘了

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李闲云这次过来，主要是和李城谈一下关于新城的发展问题。

新城集团过去一年多发展得很好，但问题也多。

传统实业如今饱受冲击，而在房地产方面，李闲云除了钱和土建，确实没有太多可以帮助的地方。

而房地产的问题，其实还不仅仅是银根紧锁的问题，同样还有的就是房价不涨，购房意愿下降，商场生意凋零等一系列因素。

房子要是好卖，靠预售都能回一半的钱，哪怕银根紧锁，至少不会爆雷这么多——可以说销售不利和银根紧锁，才是房地产企业爆雷的核心问题。

一个代表资金回笼与收益，一个代表资金流动与支撑！

这也就导致无论是商业地产还是商住房，都存在巨大的销售压力。

新城集团敢于大搞，说白了是因为进价低——但是进货价再便宜，终究也要卖出去才有用。

这段时间新城吃的比吐的快，海量的资产囤积，正在造成巨大压力。江旅拿下了一部分，但也只是稍稍缓解——关键还在继续拿。

这就是矛盾的地方了。

爆雷的房地产企业有这么多，确实有大量的便宜可占，但是消化能力的不足，搞不好就被便宜给撑死。

如今新城自身体量一千七百亿左右，负债7000亿。该部分体量主要来自于烂尾楼工程和部分已收购变现的产业，包括当年盛达在首府的那栋商业大厦。

这其中2500亿的债务来自易胜传媒，500亿债务来自苗辉等四家基金，还有四千亿债务来自银行。

同时新城集团本身也是债权人。

其主体债权就是恒泰盛达蓝元富丽四大家，然后就是一些其他房地产公司。

新城对这些公司的债务主要以商票收购加部分借款体现。

其中恒泰方面出资一千亿收购商票，对方承兑债务为一千六百亿，质押资产两千亿。

盛达富丽蓝元基本是以八五折价格收购商票，加部分现金。

其中盛达债权八百，质押一千六。

富丽债权七百，质押一千四。

蓝元债权八百，质押一千六。

实际支出两千一百亿，质押资产4600亿。

再就是其他房地产公司，也以类似形式借款与质押，实际出资1700亿，质押资产2500亿，获得部分资产500亿，预期可回收资金1300亿。

当前总债权4800亿，总债务7000亿，自身体量1700亿，质押总资产9100亿，流动资金700亿，另外就是还有大约500亿资金投入开发建设中。

但实际上，由于新城集团拿了大量地皮正在开发，实际投入开发资金1100亿左右，其中部分是去年产业销售获得的收益，还有就是对下属公司也有负债，其债务额为400亿左右。

也就说新城集团内外总债务实际在7400亿左右，好在大部分的债务利息并不是由他们承担。

这么高的负债率，也就是靠易胜传媒撑着了。

李闲云的意思是要不先稳一下，等处理掉部分资产再继续。

富丽那边现在已经可以搞定，很快就是1250亿的资产划拨，再加上新城集团本身还有一千二百亿左右的待处置资产。

这两千五百亿的资产，按照正常情况出售，大约可以售价三千亿左右。如果全卖掉，那银行债务就好解决了。

但李城说姜正简单，到自己想法又不一样了。

他的看法是，我们现在基本是五成的价格收产业，没有虚增浮利，所以不用担心。房地产所谓的不好卖，归根结底是价钱问题。但现在的情况再怎么降，也没到腰斩的地步。不趁这个时候吃进，后面机会就更难得。

当然，办法也不是没有。

比如现在大幅度降价卖房，就相当于做空房市，自己回笼资金的同时，还会给其他房地产企业带来更多压力，然后再继续以更低价吃进。

但这种做法太损了，对整个国家经济影响巨大。

李闲云自然不可能同意——企业做的大了，第一考虑的不是市场，而是国家意志！

目前国家政策还是希望稳住房地产价格，尽量以市场价卖。

市场价卖利润高，但是销量就慢，毕竟市场在萎缩，导致的资金回笼也就更慢。

双方也因此讨论了许久，但事实就是除了让销售人员加紧吆喝，各种鼓吹外，就只剩自我消化这条路。

但是自我消化怎么消化的掉两千五百亿啊？

姜正那边已经帮新城消化了三百亿，吃掉了四万多亩地，要不然新城连一千亿流动资金都不到。

现在去掉富丽，外面还有七千多亿的资产，这要是全吃进去，卖不动的话，负担就更重了——说白了，蓝元盛达他们固然是不想便宜卖，李闲云也在担心一旦全资产进驻，销售不利的情况下，那利息负担可就真都是自己的了。

还有就是内部消耗，每天人吃马嚼的也是一大笔钱。

也就是说，新城集团必须在今年至少处理掉两千亿的资产，否则等七千亿的资产进入，巨额的利息负担搞不好就是一年一年上百亿的亏损。

当然，那么大的资产体量在，爆雷是不会的，但除非你搞无赖手段，否则肯定会有不好的后果。

不管是低价倾销，还是亏损，又或者是无赖拖延债务——银行收债不是只要拿利息，而是到期要先全部收回。所以到期收不回，就是某种意义上的爆雷，只不过你有足够的资产要稍微好些，但是名誉上会造成巨大损失。